Mietrendite-Rechner 2026

In A-Städten (München, Hamburg, Berlin) liegen Bruttomietrenditen oft nur bei 2,5–3,5 %. Im B/C-Lagen sind 4–6 % realistisch. Entscheidender als die Bruttorendite ist der Cashflow nach Steuern: positiv ab Tag 1 ist 2026 dank gestiegener Zinsen die Ausnahme — die meisten Investments rechnen sich erst über Tilgung + Wertsteigerung.

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Gesamtinvestition. Nettomietrendite zieht die nicht umlagefähigen Nebenkosten ab (Hausverwaltung, Instandhaltung, Mietausfall) — und ist der ehrlichere Maßstab.

Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland) + Notar (~1,5 %) + Grundbuch (~0,5 %) + ggf. Makler (3,57 % inkl. USt). Summe typisch 8 % (Bayern, ohne Makler) bis 12 % (NRW/Schleswig-Holstein, mit Makler).

2 % linear für Wohnimmobilien mit Baujahr ab 1925, 2,5 % vor 1925, 3 % für Neubauten ab 2023. Sonder-AfA für energieeffiziente Neubauten ist 2026 weiterhin möglich.

Bei kreditfinanzierten Immobilien hebelt sich die EK-Rendite über den Leverage. 8–15 % sind in B-Lagen mit aktuellen Zinsen erreichbar. Aber Achtung: hohe ROE bedeutet hohes Risiko — bei Leerstand oder Zinsanstieg kippt das Modell schnell.