Mietrendite berechnen: Brutto, Netto, Cashflow und ROE

Vier Kennzahlen — und warum die meisten Käufer nur eine kennen

Im Maklerexposé steht meistens nur die Brutto-Mietrendite. Sie ist die einfachste Zahl — und gleichzeitig die irreführendste. Wer eine Immobilie kauft, ohne mindestens drei weitere Kennzahlen berechnet zu haben, kauft im Blindflug. Hier sind die vier Größen, die wirklich entscheiden:

• Brutto-Mietrendite — Erste Sortierung, mehr nicht.
• Netto-Mietrendite — Berücksichtigt Werbungskosten.
• Cashflow vor und nach Steuern — Was bleibt monatlich auf dem Konto.
• Eigenkapitalrendite (ROE) — Die einzig fair vergleichbare Größe zwischen Investments.

1. Brutto-Mietrendite — die Schnellsortierung

Die Gesamtinvestition umfasst Kaufpreis + Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (~1,5 %), ggf. Maklerprovision (~3,5 %). Insgesamt rechnet man mit 8–12 % Aufschlag auf den Kaufpreis.

Faustregel für deutsche Großstädte: 3–4 % Brutto-Mietrendite ist normal, 4–5 % gut, über 5 % entweder B-Lage oder mit verstecktem Risiko (Sanierungsstau, Mietkappung, problematische Nachbarschaft).

2. Netto-Mietrendite — die ehrliche Zahl

Werbungskosten sind alle laufenden Ausgaben, die du als Vermieter steuerlich absetzen kannst:

• Instandhaltung (Reparaturen, kleinere Modernisierungen): Faustregel 1 % des Kaufpreises p. a.
• Verwaltung (Hausverwalter, nicht-umlagefähiges Hausgeld)
• Versicherungen (Wohngebäude, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht)
• Grundsteuer
• Nicht-umlagefähige Nebenkosten

Schuldzinsen und AfA kommen hier noch nicht rein — die gehören in den Cashflow.

3. Cashflow vor und nach Steuern — was monatlich übrig bleibt

Wer eine Immobilie finanziert, muss die Annuität (Zins + Tilgung) berücksichtigen. Der Cashflow ist die monatlich tatsächlich frei werdende Liquidität:

Wichtig: Die Tilgung ist nicht steuerlich absetzbar. Nur der Zins-Anteil der Rate ist Werbungskosten. Diese Trennung ist der Hauptgrund, warum eine pauschale Cashflow-Rechnung „Miete minus Rate" falsch ist.

Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) mindert den steuerpflichtigen Gewinn, aber kostet keinen Cent realen Geld — bei Bestandsbauten 2 % des Gebäudewerts pro Jahr. Dadurch ist der „buchhalterische Verlust" bei vermieteten Immobilien meistens deutlich höher als die tatsächliche Liquiditätssituation.

4. Eigenkapitalrendite (ROE) — die einzige vergleichbare Größe

Mit der ROE kannst du eine Immobilie fair gegen ETF, Anleihen oder andere Investments vergleichen. Eine ETW mit 4 % Brutto-Mietrendite kann durch den Leverage-Effekt eine ROE von 15–20 % bringen — solange der Cashflow positiv ist.

Beispielrechnung: ETW in München, 280.000 € Kaufpreis

Häufige Denkfehler

• „Miete minus Rate = Cashflow" — Falsch. Es fehlen Werbungskosten und die Tilgung wird steuerlich nicht abgezogen.
• „Brutto-Rendite reicht zur Bewertung" — Übersieht 1–2 % Werbungskostenquote und die gesamte Finanzierungslast.
• „AfA spart mir bares Geld" — AfA mindert nur die Steuerlast, kostet aber keinen realen Cent. Sie ist ein Buchungsposten, kein Geldfluss.
• „Kaufnebenkosten sind egal, gehen ja über die Jahre raus" — Sie sind sofort verlorene Liquidität, die Brutto-Rendite errechnet sich auf Kaufpreis + NK.

So rechnest du mit Nuvestra automatisch

Diese Rechnung manuell in Excel zu pflegen ist möglich, aber fehleranfällig — vor allem wenn sich Zinsen, Mieten oder Werbungskosten ändern. Im Immobilien-Modul von Nuvestra (verfügbar ab Plus-Tarif) trägst du das Objekt einmal ein, ordnest Banktransaktionen zu, und alle vier Kennzahlen rechnen sich live aus den Buchungen.

Plus: Anlage V Zeile 14–50 wird automatisch befüllt, AfA mit einem Klick pro Jahr gebucht, Tilgungsplan inklusive Sondertilgungen integriert.

Fazit

Wer eine Immobilie kaufen oder bewerten will, kommt um die Berechnung von Brutto- und Netto-Mietrendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite nicht herum. Die Brutto-Rendite ist nur ein erster Filter — die wahre Bewertung passiert über Cashflow und ROE. Tools, die diese Kennzahlen automatisch aus den Buchungen rechnen, sparen Stunden pro Monat und verhindern Rechenfehler in der eigenen Excel-Vorlage.