Wer braucht die Anlage V?
Jeder, der in Deutschland Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt — egal ob Gewinn oder Verlust, egal ob eine ETW oder ein ganzes Mehrfamilienhaus. Pro Objekt eine separate Anlage V. Auch bei kurzfristiger Ferienvermietung oder einer einzelnen möblierten Eigentumswohnung gilt die Pflicht. Wer mehrere Objekte hat, gibt eine Anlage V pro Objekt ab — die App, die das automatisch macht, ist Nuvestra.
Die wichtigsten Zeilen im Überblick
| Zeile | Bezeichnung | Was kommt rein? |
|---|---|---|
| 14 | Mieteinnahmen ohne Umlagen (Kaltmiete) | Vereinnahmte Kaltmiete des Steuerjahres, Zufluss-Prinzip. |
| 15 | Umlagen (Nebenkosten-Vorauszahlung) | NK-Vorauszahlungen vom Mieter. Durchlaufender Posten, kommt mit den NK-Ausgaben (Zeile 40 oder umlagefähig) wieder raus. |
| 17 | Sonstige Einnahmen | Garage, Stellplatz, möbliert vermietete Räume, Zinsen auf Mietkaution. |
| 33 | AfA Gebäude (linear) | 2 %, 2,5 % oder 3 % der Gebäude-Bemessungsgrundlage. Bei Sonder-AfA § 7b zusätzliche Zeile. |
| 36 | Erhaltungsaufwendungen | Reparaturen, Modernisierung, Schönheitsreparaturen — sofort absetzbar (außer Anschaffungsnaher Aufwand). |
| 37 | Schuldzinsen | Nur Zinsanteil des Darlehens, nicht Tilgung. Aufteilung kommt aus der Bank-Jahresübersicht. |
| 38 | Grundsteuer & öffentliche Lasten | Grundsteuer B, ggf. Straßenausbaubeiträge. |
| 39 | Versicherungen | Wohngebäude, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Mietausfallversicherung. |
| 40 | Nicht-umlagefähige Nebenkosten | NK-Bestandteile, die du nicht auf den Mieter umlegen darfst (z. B. Verwaltungskosten als Eigentümer). |
| 41 | Verwaltungskosten | Hausverwalter, WEG-Beirat, eigene Verwaltungs-Aufwendungen. |
| 50 | Sonstige Werbungskosten | Fahrtkosten zur Immobilie, Beratungskosten, Inserats-Kosten, Kontoführungsgebühr für separates Vermieter-Konto. |
Grün markiert = Einnahmen. Der Rest = Werbungskosten.
Vorgehensweise Schritt für Schritt
1. Stammdaten erfassen (Zeile 4–13)
Lage der Immobilie (Straße, Hausnummer, PLZ, Ort), Wohnfläche, Baujahr, Anschaffungsdatum, Eigentumsverhältnisse. Bei Miteigentum (Ehegatten, GbR-Anteil) den jeweiligen Anteil eintragen. Wichtig: Die Wohnfläche bestimmt mit, wie umlagefähige NK aufgeteilt werden — z. B. bei teilweiser Eigennutzung.
2. Einnahmen sauber trennen (Zeile 14, 15, 17)
Zeile 14: Kaltmiete des Jahres — nur was tatsächlich zugeflossen ist (auch Nachzahlungen aus Vorjahren, ggf. Mietminderungen abziehen).
Zeile 15: NK-Vorauszahlungen, die der Mieter ans dich überwiesen hat. Diese stehen meist genauso wieder als Werbungskosten in Zeile 40 oder als umlagefähig in der NK- Abrechnung — netto-neutral.
Zeile 17: Garage, Stellplatz, möblierte Vermietung (eigener Posten), Zinsen auf Mietkaution, Nachzahlungen aus NK-Abrechnungen.
3. AfA berechnen und eintragen (Zeile 33)
Hier kommt der größte Werbungskosten-Posten. Wer den Detail-Guide will: AfA für Vermieter erklärt hat Sätze, Bemessungsgrundlage und ein konkretes Rechenbeispiel.
Kurz: Bemessungsgrundlage = Gebäude-Anteil am Kaufpreis + anteilige Kaufnebenkosten. AfA-Satz × Bemessungsgrundlage = Jahres-AfA. Im Anschaffungsjahr nur zeitanteilig (Monatsprinzip).
4. Schuldzinsen ausweisen (Zeile 37)
Aus der Bank-Jahresübersicht den Zins-Anteil entnehmen (NICHT die gesamte Annuität — die Tilgung ist nicht absetzbar). Bei mehreren Darlehen alle Zins-Anteile summieren. Bei Mischfinanzierung (Eigenheim + Vermietung im selben Darlehen) muss anteilig getrennt werden — Bankauszug + Zweckbindung dokumentieren.
5. Erhaltungsaufwand vs. anschaffungsnaher Aufwand (Zeile 36)
Reparaturen sind sofort absetzbar. ABER: Wer in den ersten drei Jahren nach Kauf mehr als 15 % des Gebäudewerts in Sanierung/Modernisierung steckt, fällt unter die Anschaffungsnaher-Aufwand-Falle (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Alle Aufwendungen werden nachträglich zu Anschaffungskosten umqualifiziert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben — statt im selben Jahr voll absetzbar. Bei großen Renovierungen direkt nach Kauf unbedingt Steuerberater einschalten.
6. Sonstiges (Zeile 38–50)
- Zeile 38: Grundsteuer (B). Beim Finanzamt erfragen oder Grundsteuer-Bescheid hochrechnen.
- Zeile 39: Wohngebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Mietausfallversicherung.
- Zeile 40: NK-Posten, die nicht umlagefähig sind (typisch: Verwalterhonorar, Versicherungs-Beitrag im Hausgeld).
- Zeile 41: Hausverwaltung, Buchhaltungs-Software (z. B. dieser Anteil von Nuvestra-Premium), Steuerberatungs-Kosten.
- Zeile 50: Fahrtkosten (Kilometerpauschale 0,30 €), Inserate, Telefon/Porto, Kontoführungsgebühr separates Vermieter-Konto.
Die 7 häufigsten Fehler in der Anlage V
- Tilgung als Werbungskosten — nicht absetzbar. Nur Zinsen.
- NK-Vorauszahlungen vergessen — gehören in Zeile 15, sonst stimmt die NK-Saldierung nicht.
- AfA-Bemessungsgrundlage ohne anteilige Kaufnebenkosten — schenkt 10–15 % AfA-Volumen.
- Anschaffungsnaher Aufwand übersehen — Renovierung im ersten Jahr → ungeplante AfA-Verteilung.
- Sonder-AfA § 7b EStG nicht geprüft — bei qualifiziertem Neubau 5 % zusätzliche AfA verschenkt.
- Damnum/Disagio vergessen — sofort absetzbar im Auszahlungsjahr.
- Fahrtkosten nicht erfasst — bei Mieter-Besuch, Handwerker-Termin oder Eigentümerversammlung 0,30 €/km absetzbar.
So funktioniert es mit Nuvestra in 30 Sekunden
Im Immobilien-Modul werden alle Bankbuchungen über Kategorien zugeordnet (Kaltmiete, Instandhaltung, Schuldzinsen etc.) und automatisch der richtigen Anlage-V-Zeile zugewiesen. AfA wird mit einem Klick pro Jahr gebucht, Zins-Anteil kommt automatisch aus dem Tilgungsplan. Im Tab „Anlage V" wählst du das Steuerjahr und lädst eine CSV herunter — mit allen Zeilen 14–50 vorbefüllt. Werte können direkt in ELSTER, WISO Steuer oder beim Steuerberater übernommen werden.
Fazit
Die Anlage V ist machbar, wenn du die Zeilen-Struktur einmal verstanden hast. Sortiere deine Belege nach Zeilen, achte auf die Trennung Zins/Tilgung, vergiss die anteiligen Kaufnebenkosten bei der AfA nicht und prüfe die Sonder-AfA. Wer die Belege ordentlich aufbewahrt und die Buchungen während des Jahres pflegt, hat die Anlage V in einer Stunde fertig — mit einer App wie Nuvestra in 30 Sekunden.