Was ist AfA und warum ist sie für Vermieter so wichtig?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung" und ist die steuerliche Abschreibung der Anschaffungskosten eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer. Bei vermieteten Immobilien fließt die AfA als Werbungskosten in die Anlage V ein und mindert den steuerpflichtigen Mietüberschuss — oft um einige tausend Euro pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart eine AfA von 5.000 € rund 2.100 € Steuern jährlich.
Wichtig: AfA ist eine reine Buchungs-Position. Du gibst keinen Cent dafür aus — das Geld ist beim Kauf bereits geflossen. Aber das Finanzamt erkennt an, dass das Gebäude über die Jahre an Wert verliert und gewährt dir dafür einen jährlichen Werbungskosten-Abzug.
AfA-Sätze 2026 im Überblick
| Konstellation | AfA-Satz p. a. | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Bestandsbau (Fertigstellung 1925 oder später) | 2,0 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Altbau (Fertigstellung vor 1925) | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Neubau (Fertigstellung ab 1.1.2023) | 3,0 % | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG (n. F.) |
| Sonder-AfA neuer Mietwohnungsbau (zusätzlich!) | 5,0 % | 4 Jahre lang | § 7b EStG |
Die Sonder-AfA § 7b EStG ist kumulativ: bei einem qualifizierten Neubau gibt es in den ersten 4 Jahren 3 % regulär + 5 % Sonder-AfA = 8 % p. a. Das ist der Grund, warum gut strukturierte Neubau-Investments steuerlich extrem attraktiv sein können.
Bemessungsgrundlage: Was wird abgeschrieben?
Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird deshalb nicht abgeschrieben. Nur der Gebäude- und Inventaranteil ist abschreibbar. Daher:
- Grundstücksanteil ermitteln: aus Kaufvertrag, Bodenrichtwert (Bodenrichtwert × Fläche) oder Sachverständigen-Gutachten.
- Gebäudeanteil = Kaufpreis − Grundstücksanteil.
- Anteilige Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler — werden im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis auf Gebäude und Grund verteilt. Der auf das Gebäude entfallende Anteil zählt zur Bemessungsgrundlage.
Beispielrechnung: ETW Berlin, Baujahr 1968
Häufige Fehler bei der AfA
- Kaufnebenkosten vergessen: Wer nur den Gebäudeanteil vom Kaufpreis abschreibt und die anteiligen NK ignoriert, verschenkt 10–15 % AfA-Volumen.
- AfA im Anschaffungsjahr falsch ansetzen: Monatsprinzip beachten. Kauf im Juli 2026 → AfA für 2026 = 6/12 des Jahressatzes.
- Grundstücksanteil zu hoch akzeptieren: Vor allem bei Eigentumswohnungen wird oft 30–40 % Grundstücksanteil angesetzt, obwohl 20 % realistisch wäre. Prüfen!
- Sonder-AfA übersehen: Wer einen qualifizierten Neubau besitzt, sollte unbedingt § 7b EStG prüfen — 8 % p. a. statt 3 % in den ersten 4 Jahren ist ein riesiger Hebel.
- AfA bei Erbschaft falsch fortführen: Erben treten in die AfA des Erblassers ein. Restwert + Restnutzungsdauer werden übernommen, nicht neu berechnet.
So setzt du die AfA mit Nuvestra automatisch um
Im Immobilien-Modul wählst du Methode (Linear 2 / 2,5 / 3 % oder Sonder-AfA), trägst die Bemessungsgrundlage und das Startjahr ein. Mit einem Klick erzeugt Nuvestra die AfA-Buchung für ein Steuerjahr (gebucht auf den 31.12.) und nimmt sie automatisch in Zeile 33 der Anlage V auf. Beim Export der Anlage-V-CSV ist alles vorbefüllt.
Fazit
AfA ist die wichtigste steuerliche Stellschraube für Vermieter — und gleichzeitig die, die am häufigsten falsch oder zu konservativ angesetzt wird. Wer Bemessungsgrundlage korrekt ermittelt, den richtigen Satz wählt und (wenn berechtigt) die Sonder-AfA prüft, spart bei einem Mittelklasse-Objekt schnell 1.500–3.000 € Steuern pro Jahr. Ein Tool wie Nuvestra automatisiert das Buchen — aber die Entscheidung über die richtigen Parameter bleibt deine. Bei Unsicherheit zum Steuerberater.
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